CARA MENGHITUNG BIAYA SEWA

Keinginan untuk membuka usaha sendiri sering terbentur dengan masalah tempat. Kalau sudah punya tempat usaha sendiri, masalah tidak menjadi kendala. Langkah selanjutnya tinggal meng-layout tempa sesuai dengan keinginan kemudian buka dan jalankan usaha. Tapi bagaimana kalau tidak memiliki tempat sendiri?

Salah satu jalan yang ditempuh adalah dengan menyewa atau kontrak bangunan milik orang lain. Sewa atau kontrak adalah menggunakan bangunan milik pihak lain dengan cara membayar terlebih dahulu. System sewa atau kontrak banyak macamnya; bulanan, tahunan, atau per-dua tahun dan seterusnya sesuai keinginan pemilik bangunan atau kesepakatan kedua belah pihak.

Bagi pihak yang akan sewa atau kontrak, ini merupakan hal yang sangat sulit. Apa tempat yang akan disewa itu sesuai ? Apakah harga kontrak telah sesuai dengan binis? Apakah hasil usaha bisa menutupi biaya kontrak? Beberapa pertanyaan itu sering muncul sebelum memutuskan untuk menyewa atau kontrak sebuah tempat untuk melakukan kegiatan usaha.

Dalam memutuskan untuk melakukan kegiatan usaha tertentu, banyak hal yang perlu dipertimbangkan. Salah satu pertimbangan yang perlu dilakukan adalah analisa kelayakan pasar. Meskipun dalam skala kecil, mesti dilakukan guna mengetahui gambaran awal berupa perkiraan tentang kemungkinan peluang usaha yang akan dilakukan. Dari situ juga akan diketahui bayangan tentang besar omzet dan laba keuntungan kotor yang bakalan di capai.

Supaya bisa menetapkan atau memutuskan biaya sewa bisa dicapai atau sesuai dengan usaha yang akan dilankan atau tidak, ada dua hal penting yang harus di kalkulasikan terlebih dahulu:

1. Persentase keuntungan yang diharapkan. Barang yang dijual menggunakan harga jual. Harga jual merupakan hasil penambahan antara harga beli dengan persentase keuntungan.. Sebelum menjalankan usaha perlu dipikirkan berapa persentase keuntungan yang bisa diraup dengan menjalankan usaha sebagaimana yang ingin dilaksanakan. Besar kecilnya persentase keuntungan ini biasanya sangat tergantung dari keinginan dan kemauan dari pemilik usaha. Keinginan kemauan itu juga tidak boleh membabi buta, harus mempertimbangkan kondisi pasar daerah tersebut, kebiasaan para pelaku usaha sejenis di daerah setempat dan ketersediaan produk di daerah itu. Ambil contoh yang banyak dilakukan para pedagang sembako atau mini market adalah 10 persen rata-rata.

2. Omzet Penjualan. Berapa perkiraan penjualan dalam periode tertentu yang mampu dilakukan di tempat usaha tersebut. Total uang yang didapat dari hasil penjualan produk yang di perdagangkan setiap hari adalah omzet harian. Terakumulasi sesuai umur bulan omzet bulanan. Mengingat system kontrak biasanya menggunakan tahun perbandingannya, maka omzet satu tahun perlu di perkirakan berdasarkan akumulasi omzet bulanan.

Sebagai perumpamaan; akan di buka sebuah toko klontong hampir dengan system swalayan. Lokasi yang di pilih memungkinkan untuk mencapai omzet 3 juta per hari. Kondisi tidak memungkinkan untuk membeli tempat usaha. Asumsi keuntungan rata-rata 10%. Langkah yang dilakukan adalah menyewa. Ada sebuah bangunan yang disewakan 50 juta pertahun. Pertanyaan kalau di kelola sendiri ; berapa omzet minimal setahun yang harus dicapai untuk menutupi biaya sewa tersebut?

Rumus yang dipakai untuk menghitung adalah :

Biaya Sewa = Q
Persentase Keuntungan = Y
Penjualan Minimal = A

A = (Q x 100/Y)+((Q x 100/Y) x Y/100)

Jadi omzet yang harus dicapai untuk beban kontrak 50 juta pertahun adalah :

( 50.000.000 x 100/10) + ( 50.000.000 x 100/10) x 10/100) = Rp 550.000.000 / tahun

Omzet per bulan : 550.000.000 : 12 bulan = Rp 45.833.333,33
Omzet per hari : 45.833.333,33 : 30 hari = Rp 1.527.777,73


Dari perhitungan bisa dilihat bahwa biaya sewa bisa tertutupi dengan omzet Rp 1.500-an sedangkan menurut perkiraan toko bisa mencapai omzet 3 juta perhari. Dengan demikian satu langkah bisa di pastikan bahwa langkah menyewa tempat sangat memungkinkan.

Perhitungan tersebut sekedar ilustrasi untuk memastikan layak tidak bangunan di sewa. Tidak bisa di pungkiri selain biaya tetap sewa gedung, masih ada lagi komponen bisaya yang tidak bisa ditinggalkan seperti listrik, air, telephone dan biaya lainnya.

Besar kecil biaya selain biaya sewa sangat tergantung dari besar kecil usaha yang ingin dilakukan.


Autor
Argamandha